Рынок аренды жилья в Великобритании готовится к кардинальным переменам с публикацией законопроекта о правах арендаторов (далее — «Законопроект») 11 сентября 2024 года. Этот знаменательный закон предполагает отмену выселения по Статье 21 Закона о Жилье 1988 года в Англии, тем самым завершая эпоху выселений «без причины», которые долгое время считались проблемой для арендаторов. Закон, если он будет одобрен, применим как к новым, так и к существующим договорам аренды, и предполагается, что он вступит в силу летом 2025 года. Другие обновления в законопроекте касаются оснований для выселения по Статье 8 того же закона, защиты арендаторов и студенческого жилья, а также пересмотренных процедур, которые должны применяться арендодателями. Рассмотрим подробнее изменения, которые затронут как арендаторов, так и арендодателей.
I. Что такое Статья 21? Статья 21 Закона о Жилье 1988 года, часто называемая процессом «выселения без причины», позволяет арендодателям выселять арендаторов без указания причины. Выдавая уведомление в соответствии со Статьей 21, арендодатели могут прекратить договор аренды после первоначального фиксированного срока или в течение периодической аренды, при условии соблюдения ими конкретных требований уведомления и процедур. Этот механизм подвергался критике за создание неуверенности для арендаторов, поскольку он позволяет выселять без необходимости обосновывать решение.
II. Отмена Статьи 21. Отмена Статьи 21 является существенным сдвигом в законодательстве по защите арендаторов. В соответствии с новой структурой арендодатели больше не смогут использовать путь выселения без вины арендатора для прекращения аренды. Это изменение призвано обеспечить арендаторам большую безопасность и стабильность в их арендных домах, снижая риск произвольных или ответных выселений после вступления Закона в силу.
Хотя точная дата отмены Статьи 21 не определена, ожидается, что он будет вводиться поэтапно, таким образом, полностью реализуясь к лету 2025 года.
III. Изменения в Разделе 8 «Основания для владения». Отмена Статьи 21 означает, что арендодатели должны будут вернуться к основаниям для владения в соответствии со Статьей 8 при попытке выселить арендаторов. Статья 8 требует, чтобы арендодатели ссылались на конкретную правовую причину, причем основания классифицируются как обязательные или дискреционные. Законопроект вносит несколько ключевых изменений в эти основания, чтобы обеспечить более справедливый процесс для обеих сторон.
Основание 1A (Продажа имущества)
Одним из важных обновлений является введение Основания 1A, которое позволяет арендодателям добиваться права собственности, если они намерены продать имущество. Однако арендодатель может использовать это основание только в том случае, если аренда длилась не менее 12 месяцев. Кроме того, арендодатели должны будут уведомить арендаторов за четыре месяца о своем намерении продать и предоставить доказательства предполагаемой продажи. Чтобы не допустить злоупотребления арендодателями этим основанием, им будет запрещено продавать имущество или сдавать его в аренду (в том числе через краткосрочную аренду, например Airbnb) в течение 12 месяцев с даты подачи уведомления. Если правила будут нарушены, местные власти могут налагать штрафы.
Основание 8 (Серьезная задолженность по арендной плате)
Еще одно важное изменение касается Основания 8, которое касается задолженности по арендной плате. Законопроект вносит правки в это основание таким образом, что арендодатели могут выселять арендаторов, только если они имеют задолженность по арендной плате в течение трех месяцев (увеличено с двух месяцев), как на момент вручения уведомления о выселении, так и на момент судебного слушания. Арендодатели должны уведомить арендаторов за четыре недели до начала выселения, что теперь соответствует срокам уведомления для оснований дискреционной задолженности по арендной плате (основания 10 и 11). Следовательно, арендаторы, скорее всего, будут иметь задолженность по арендной плате на четыре месяца, прежде чем арендодатели смогут даже начать процесс выселения, что может привести к дальнейшим задержкам.
Интересно, что новое обязательное основание 8A для серьезных повторяющихся задолженностей по арендной плате, которое было частью законопроекта о реформе арендаторов, не было включено в законопроект о правах арендаторов. Основание 8A позволило бы арендодателям выселять арендаторов, если они имели задолженность не менее двух месяцев три раза в течение предыдущих трех лет, даже если задолженность была погашена до слушания. Это исключение из законопроекта о правах арендаторов означает, что у арендодателей теперь будет меньше вариантов для работы с арендаторами, которые неоднократно имеют задолженность.
Основание 4A (студенческие HMO)
Законопроект вводит новое обязательное основание для владения, специально для совмтсной аренды домов несколькими арендаторами не являющихся родственниками (HMO), где все жильцы являются студентами очной формы обучения. Это основание позволяет арендодателям вернуть себе владение, если они намерены сдать недвижимость студентам очной формы обучения. Стоит отметить, что, хотя изначально существовало более широкое основание для владения для всех студенческих сдач в аренду в соответствии с законопроектом о реформе арендаторов, законопроект о правах арендаторов ограничивает это основание HMO, занимаемыми исключительно студентами очной формы обучения. Это изменение отражает уникальную природу студенческого жилья, где арендодателям нужна гибкость для согласования договоров аренды с учебным годом.
IV. Другие ключевые положения
Законопроект предписывает переход к периодической аренде в качестве модели по умолчанию для всех частных договоров аренды. Это означает, что аренда больше не будет фиксированной по сроку с самого начала, а вместо этого будет скользящей с самого начала. Арендаторы не смогут подать уведомление о выезде, пока они не проживут в собственности не менее четырех месяцев, гарантируя арендодателям в общей сложности шесть месяцев аренды. Это изменение уравновешивает гибкость для арендаторов с минимальным периодом безопасности для арендодателей.
Более того, признавая особые потребности рынка студенческой аренды, законопроект включает положения, защищающие циклический характер студенческого жилья. В частности, обязательное основание для студенческих HMO гарантирует, что арендодатели могут сдавать жилье новым группам студентов каждый учебный год. Это гарантирует, что арендодатели могут уверенно предлагать студенческое жилье, позволяя студентам заранее бронировать его. Законопроект также включает новые правила, регулирующие запросы арендаторов на содержание домашних животных в арендуемых помещениях. Арендодатели обязаны отвечать на запросы о содержании домашних животных в течение 28 дней и должны предоставить вескую причину в случае отказа. После получения разрешения арендодатели не могут отозвать согласие, что обеспечивает большую определенность для арендаторов, желающих иметь домашних животных. Арендодатели по-прежнему могут требовать, чтобы арендаторы покрывали любой потенциальный ущерб, причиненный домашними животными, посредством страховки или депозитов, но они больше не могут выдавать полные запреты на владение домашними животными без разумной причины.
V. Влияние на арендаторов и арендодателей
Законопроект о правах арендаторов обеспечивает арендаторам повышенную безопасность и защиту. С окончанием действия Статьи 21 арендаторы больше не могут быть выселены без причины, что снижает риск внезапного перемещения. Новые правила также улучшают условия, препятствуя ответным выселениям, когда арендаторы запрашивают ремонт, и делают запросы на владение домашними животными более справедливыми. Арендаторы также получат больше времени для урегулирования задолженности по арендной плате до выселения благодаря продленным срокам в соответствии с пересмотренными основаниями статьи 8.
С другой стороны, арендодатели столкнутся с более строгими требованиями к выселению арендаторов, поскольку отмена Статьи 21 означает, что им придется полагаться на конкретные основания статьи 8 для владения. Управление задолженностью по арендной плате станет более сложным, с более длительными сроками решения проблем. Арендодатели, намеревающиеся продать недвижимость, столкнутся с новыми ограничениями в соответствии с Основанием 1A, включая периоды уведомления и запреты на маркетинг. Кроме того, арендодатели должны оперативно реагировать на запросы о домашних животных, что делает управление арендой более вовлеченным в целом.
Законопроект о правах арендаторов может привести к радикальным изменениям на рынке аренды, наложив гораздо больше ограничений на арендодателей. С отменой Статьи 21, более строгими основаниями Статьи 8, длительными процедурами выселения и новыми рисками, связанными с задолженностью по арендной плате, функция арендодателя стала намного сложнее и намного менее гибкой.
В LJ Legal Ltd мы считаем, что эти изменения могут отпугнуть многих арендодателей от продолжения работы на рынке, особенно с учетом дополнительных юридических сложностей и финансовых рисков. Хотя законопроект и призван защищать арендаторов, он приведет к сокращению числа объектов арендной недвижимости, что потенциально навредит как арендодателям, так и арендаторам в долгосрочной перспективе.
